El desahucio por falta de pago de la renta se tramita como juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC) ante el juzgado de primera instancia del lugar de la finca.
Demanda y requerimiento
Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al arrendatario para que, en diez días, desaloje, pague o se oponga (art. 440.3 LEC). La resolución fija ya la fecha de la vista y del lanzamiento para el caso de que no haya oposición.
Enervación
El arrendatario puede enervar el desahucio pagando lo adeudado, salvo que ya lo hubiera hecho antes o el arrendador le hubiera requerido de pago con la antelación prevista en el artículo 22.4 LEC.
Sin oposición
Si el demandado no atiende el requerimiento, se dicta decreto dando por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha fijada.
Con oposición
Si se opone, se celebra la vista y se dicta sentencia. Contra ella cabe apelación ante la Audiencia Provincial de Valencia; el arrendatario debe acreditar el pago de las rentas vencidas para recurrir (art. 449 LEC).
Situaciones de vulnerabilidad
La normativa vigente prevé trámites específicos cuando se aprecia vulnerabilidad del ocupante, que pueden suspender o aplazar el lanzamiento. Conviene que el abogado valore su aplicación en cada caso.
Qué hace el procurador
Presenta la demanda, sigue el requerimiento, traslada al abogado el resultado y la fecha de lanzamiento, y comunica cualquier incidencia del juzgado, especialmente en plazos tan breves como los de este procedimiento.
Cauce procesal
Las demandas que pretenden la recuperación de una finca por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas se tramitan por el juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC), con independencia de la cuantía. Puede acumularse la reclamación de las rentas debidas (art. 438.3 LEC). La competencia corresponde al juzgado del lugar en que esté sita la finca (art. 52.1.7.º LEC).
Aunque el juicio verbal de cuantía reducida admite comparecer sin procurador, en los desahucios por impago la intervención de procurador y abogado es preceptiva salvo las excepciones legales, y en la práctica resulta habitual para evitar errores en una tramitación con plazos breves.
El requerimiento del artículo 440.3 LEC
Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición su importe, o bien comparezca y se oponga.
En el mismo requerimiento se fijan la fecha de la vista, si se celebrara, y la fecha del lanzamiento para el caso de que no hubiera oposición. Si el demandado no atiende el requerimiento, se dicta decreto dando por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha señalada.
Enervación
El arrendatario puede, por una sola vez, enervar la acción de desahucio pagando o consignando las cantidades reclamadas y las que adeude en el momento del pago (art. 22.4 LEC). No cabe la enervación si ya se enervó anteriormente, ni cuando el arrendador requirió de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se efectuó.
Vulnerabilidad y suspensiones
La normativa vigente prevé trámites específicos cuando el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social, incluida la comunicación a los servicios sociales y, en determinados supuestos, la suspensión temporal del lanzamiento. Estas previsiones han sido objeto de sucesivas reformas, por lo que su aplicación debe comprobarse en cada momento con la redacción vigente.
Lanzamiento y ejecución de las rentas
El lanzamiento lo practica la comisión judicial en la fecha fijada. El procurador coordina con el abogado y el propietario la asistencia, la entrega de llaves y la documentación del estado del inmueble.
La condena al pago de rentas se ejecuta conforme a las reglas generales de la ejecución dineraria, con investigación de bienes y embargo cuando resulte necesario. El procurador impulsa esas actuaciones y traslada cada resultado.
Papel del procurador
- Presentación de la demanda y del contrato, con la documentación de la deuda.
- Seguimiento del requerimiento y traslado inmediato de la respuesta del demandado.
- Asistencia a la vista cuando se celebre.
- Coordinación del lanzamiento y de la ejecución de las cantidades.
Documentación que conviene preparar
Para que la demanda se presente sin incidencias conviene reunir el contrato de arrendamiento, la identificación del inmueble, el detalle de las rentas y cantidades adeudadas, los requerimientos de pago previos si se realizaron y el poder para pleitos o la previsión de un apoderamiento apud acta. Si se pretende evitar la enervación, el requerimiento fehaciente con un mes de antelación debe poder acreditarse.
Información general: los plazos y requisitos deben verificarse con el abogado en cada caso concreto.