La ejecución hipotecaria sobre bienes inmuebles se regula en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se tramita ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radica la finca.
1. Demanda ejecutiva
El acreedor presenta la demanda con la escritura de hipoteca y el certificado de saldo, previo requerimiento extrajudicial en su caso. En préstamos sujetos a la Ley 5/2019, deben concurrir los requisitos de vencimiento anticipado de su artículo 24.
2. Despacho de ejecución y requerimiento
El juzgado despacha ejecución, se requiere de pago al deudor y se solicita al Registro de la Propiedad la certificación de dominio y cargas (art. 688 LEC).
3. Oposición
El deudor puede oponerse por las causas tasadas del artículo 695 LEC, incluido el carácter abusivo de alguna cláusula. La oposición se resuelve en un incidente.
4. Subasta electrónica
Sin pago ni oposición estimada, el bien sale a subasta en el Portal de Subastas del BOE, con un depósito general del 5 % del valor de subasta (art. 647 LEC).
5. Adjudicación y posesión
Tras la subasta se aprueba el remate o la adjudicación al acreedor (art. 671 LEC), se expide el testimonio para inscribir el bien y se resuelve la toma de posesión (art. 675 LEC).
El papel del procurador
El procurador presenta cada escrito, recibe las resoluciones y avisa de los plazos de cada fase, desde la demanda hasta la posesión.
Requisitos del título
El procedimiento especial de ejecución sobre bienes hipotecados se regula en los artículos 681 a 698 LEC. Para utilizarlo, la escritura de constitución de hipoteca debe contener el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta y un domicilio del deudor a efectos de requerimientos y notificaciones (art. 682 LEC). Si esos requisitos no se cumplen, el acreedor tendrá que acudir a la ejecución ordinaria o a otro cauce.
La demanda se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca (art. 684 LEC). Cuando el inmueble está en Valencia o en su provincia, la competencia corresponde al partido judicial donde se encuentre, lo que determina el juzgado ante el que debe actuar el procurador.
Vencimiento anticipado
Para préstamos sujetos a la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el vencimiento anticipado exige un incumplimiento de cierta entidad, medido en un número de cuotas o en un porcentaje del capital, y un requerimiento previo al deudor concediéndole un plazo para regularizar. El abogado valora estos requisitos; el procurador cuida de que la documentación que los acredita se acompañe correctamente a la demanda.
Requerimiento de pago y certificación de cargas
Admitida la demanda, se requiere de pago al deudor en el domicilio que consta en la escritura (art. 686 LEC) y se solicita del Registro de la Propiedad la certificación de dominio y cargas (art. 688 LEC). El Registro deja nota marginal de la expedición de la certificación, de modo que cualquier tercero que inscriba después queda advertido de la ejecución.
Si el requerimiento resulta negativo, el procurador puede impulsar la averiguación de domicilio o, agotadas las vías, la comunicación por edictos. El artículo 152 LEC permite además que los actos de comunicación se practiquen por medio del procurador, lo que en ocasiones acelera esta fase.
Oposición del ejecutado
Las causas de oposición en la ejecución hipotecaria están tasadas (art. 695 LEC): extinción de la garantía o de la obligación, error en la determinación de la cantidad exigible cuando la deuda resulte del cierre de una cuenta, sobreseimiento de otro procedimiento sobre la misma finca y el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya fundamento de la ejecución o haya determinado la cantidad exigible.
El juez puede además examinar de oficio el carácter abusivo de las cláusulas. Por eso es frecuente que, antes de despachar ejecución o durante el procedimiento, se dé traslado a las partes para alegaciones sobre esta cuestión.
Subasta electrónica y adjudicación
La subasta se celebra en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Para pujar es necesario consignar un depósito del 5 % del valor de tasación (art. 647 LEC). Las reglas de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del deudor se recogen en el artículo 671 LEC, con porcentajes mínimos sobre el valor de tasación si la subasta queda desierta.
Concluida la subasta, se dicta decreto de adjudicación, que es título bastante para la inscripción en el Registro, y se libra mandamiento de cancelación de cargas posteriores (art. 674 LEC). El adjudicatario puede solicitar la entrega de la posesión (art. 675 LEC).
Papel del procurador en cada fase
- Presentación de la demanda y del título ejecutivo.
- Seguimiento del requerimiento y de la certificación registral.
- Traslado inmediato de la oposición o de cualquier incidente.
- Gestiones relacionadas con la subasta, la adjudicación y los mandamientos registrales.
- Solicitud y seguimiento del lanzamiento o entrega de la posesión.
Este artículo tiene carácter informativo; cada ejecución debe ser valorada por el abogado que dirige el asunto.